안녕하세요 채상욱입니다.
올 한 해도 벌써 추석이네요. 추석은 수확의 계절이다 보니, 심리적으로 올해의 3/4가 지났고 거의 뭔가 마무리 단계에 들어간다는 기분이 듭니다. '25년 연간 전망도 나오는 시기이고, 작년에 이어 '머니트렌드 2025년'의 책을 올해도 공저로 참여하게 되었습니다. 이 책을 쓰면서(물론 제 분량은 책의 1/10) 더욱 올해가 다 흘러가는구나...라는 생각이 들더라고요.
<주간 동향>
지난주 기준 주간 가격 동향은 서울 매매가 0.21에서 0.23으로 재 반등했습니다.
자료: 부동산원
전세도 같은 방향입니다(둘은 늘 같은 방향이 적절합니다)
자료: 부동산원
금주의 가격 상승에 대해 부동산원의 조사는 아래와 같습니다.
자료: 부동산원
대출 환경 변화와 가격 급등 피로감으로 쉬어가는 중에, 일부 재건축 단지와 지역 내 신축 선호가 있어서 신고가 계약이 체결되었다는 것입니다.
최근 두 달간 좀 드라마틱 했는데, 뉴시스 이미지가 많은 것을 보여줍니다.
자료: 뉴시스
5월 이후부터 가격 상승이 시작되었고, 5~8월 간 초강세가 시현된 후 9월 들어서 동향 하락세가 나오면서 피크아웃 분위기인데, 이번 주 반등하면서 소위 '여러 가능성'을 열어둔 채로 추석을 맞이하게 한 것이죠. 아마도 다음 주는 가격 동향이 추석 연휴로 인해서 한 주간 쉴 수 있을 것이고, 그럼 9월 말 되어서야 제대로 시장 분위기를 느낄 수 있겠습니다.
<재건축 동향>
요즘 재건축 아파트들이 신축 및 준신축 대비 선호를 잘 받지 못하고 있습니다. 재초환이라는 복병이 여전히 살아있기 때문이기도 하고, 2030년대면 피크아웃에 진입하는 한국에서 '초장기 투자'를 하기가 쉽지 않은 여건이 반영이 되는 것 같습니다.
재초환 첫 부과 단지가 될 '반포 센트레빌 아스테리빌(구 반포 현대)'의 경우, 재초환 법 개정 후 시행된 7월까지 누적 3개월이라, 이후 시행이 예고된 상태에서 이 단지는 서초구청을 대상으로 하는 '재초환 부담금 부과 집행정지 가처분'신청을 내기로 했습니다.
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2024/08/06/3SL3RB6Z3BEMNNDPXWV6UIZQQU/
그러나 지자체가 멈출 이유는 없죠. 지자체도 역시나 재초환에 진심(?)입니다. 해야 할 건 일단 하고 이후 법률을 다툴 것이기에, 반포 현대를 부과한다면 이후 서울의 많은 아파트들에 일제히 부과가 될 것이라고 봐야 할 것입니다. 물론 지자체장도 부담이겠지만요. 국토부장관을 포함해서 정부는 8.8 대책에도 그렇고 재초환을 폐지할 것을 밝혔지만, 현 국회 상황에서 재초환이 폐지될 가능성이 높을까요 낮을까요...? 아 물론 대선 직전에 재초환을 또 폐지한다거나 하는 쇼가 있을 수도 있겠다는 생각도 들긴 합니다.
https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=48637
<선호 수요>
최근 명지대에서 '실물투자분석학'학과에서 '부동산 정책론'을 맡아서 가르치게 되었습니다. 과목이 과목인지라 과거의 정책들을 다시 보는 기회가 있었는데, 역시나... 정책은 과거와 유사하게 반복이 되는 경향이 있었습니다. 안정화 정책 VS 활성화 정책... 그러나, 과거의 안정화 정책이나 활성화 정책은 무언가 이상하다는 생각을 들게 할 때도 많았습니다. 특히 안정/활성이 수요-공급 대책으로 구분되어서 발표될 때, 수요 정책에 있어서 혼선이 있다는 것이 드러나는 듯합니다.
가령, 자주 말해왔지만 수요는 선호 + 돈입니다. 인간의 선호는 사실 문화-경제-사회적 현상의 결과물이라서 선호가 바뀌기 쉽지 않습니다. 우리나라에서 부동산 측면에서 가장 큰 선호의 변화는 1997년 IMF 이후, 의사-법조인 등 전문직 선호 현상이 대두되면서 나타난 '교육열'이었습니다. 이 기간에 나타난 대규모 선호 변화는 주택시장을 송두리째 바꿔놓았는데, 선호의 변화가 전 국가적 수준에서 발생하고, 이런 선호에 '돈'이 만나니까 수요가 폭발했습니다.
아마도 2023~4년을 거치면서도 그만큼은 아닐지언정 '초저출산'이라는 현상을 인식하면서 선호의 변화가 나타나는 듯 합니다. 이러한 초저출산 속에서 사람들의 사고방식은 매우 빠르게 변했고, 서울로 위시되는 오래 존속할 것 같은 기업으로 선호도가 올라갔다는 추측이죠. 이러한 선호에 '돈'이 만나면 그게 폭발적 수요가 되는 것이고요. 반대로 최근 서울 안에서도 '재건축'에 대해서는 좀 다른 인식들이 있는데, 일반적으로 초고가 재건축이야 뭐 그들만의 리그겠지만, 과거에는 재건축 아파트를 오래 소유하고 신축이 되면 된다는 낙관이 존재하였으나, 지금은 재건축이 오래 걸리고, 2030년대가 되면 수요가 약해질 수 있다는 불안이 자리 잡고 있고, 이것이 '선호'의 변화를 이끌었다는 추측도 가능합니다.
사실 '선호'는 눈에 보이지 않으며 오직 '돈'이라는 수요를 보고 판단될 뿐입니다. 이런저런 스토리를 쓰는 것이 시장 분석가의 주 일이지만, 선호의 변화를 잘 캐치하는 것이야말로 시장을 잘 내다보는 것이기에, 저는 시장 동향에 항상 관심이 많습니다. 물론 때로는 제 소설이기도 하고, 혹은 적절한 분석이기도 할 테지만요. 그러나 올해의 시장은 '피크아웃 강세장'의 면모였다고 판단하며, 이것이 '선호'의 드라마틱한 변화로 나타난 것이라는 추측을 강하게 하고 있고, 지속해서 네프콘에 글을 올리는 이유도 이것입니다.
<추석 이후 시장>
9월 연준 FOMC에서 금리 인하가 예정되어 있고(25bp냐 50bp냐의 싸움), 10월 한국은행도 금리를 내릴 것으로 예상을 합니다. 매크로가 부동산에 우호적으로 변하고 있습니다. 국내 경기나 성장률 위축에 대한 우려도 있지만, 어쨌든 한국 경제는 한발 한발 앞으로 가고 있습니다.
한국의 매크로적 문제는 가계부채가 GDP 대비 너무 높고, 부동산 시가총액이 GDP 대비로도 너무 높아서, 기업으로 치면 유형자산 투자를 너무 많이 했는데, 그걸 돌리는 환경이 안 나오면 순식간에 경색이 오는 그런 기업과 유사합니다. 저는 늘 몸을 가볍게 해두는 것이 연말까지는 무조건 좋다고 생각을 하고 있습니다. 뭐 매크로가 완화적으로 바뀌는데 지금이 '가즈아'타이밍이냐 생각할 수도 있겠지만, 누적된 문제는 언젠간 터지는데, 우리는 이게 충분히 봉합되지도 않은 채 풀린듯한 이미지만 주고 있지 않나 싶어서 그렇습니다.
물론 서두에 말씀드린 것처럼 '피크아웃 강세'의 모습 속에서 서울러들은 그 어느 때보다 안도감을, 무주택인 경우 불안감을 느낄 수도 있겠지만, 이미 일정 수준을 넘어버린 주택 가격이 갖는 위험성이 높다고 생각하는 바, 무리해서 따라가는 것보다 지키는 게 낫다는 생각을 유지하겠습니다.
추석 잘 보내시고 건승하세요. 본 글은 (모두보기 상태)입니다.
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